Rijksmonument transformeren tot dorpsgemeenschap

Grote (rijks)monumenten lenen zich prima om er een ‘dorpsgemeenschap’ in te creëren. Directeur Hendrik Roozen van Roozen van Hoppe Groep denkt daarvoor graag mee met gemeentes en andere eigenaren over de mogelijkheden van herbestemmingen van bijvoorbeeld kerken. “We beginnen dan om eens met alle partijen samen aan tafel een kop koffie te drinken en samen te kijken wat er mogelijk is.”

Roozen van Hoppe Groep is ontwikkelaar en bouwer, maar ook exploitant van gebouwen en complexen. Het bouwt geen dure woningen voor de verkoop, maar vooral kleinere woningen voor starters en ouderen en zorg in de huursector. “Ook bij monumentale complexen bouwen we er niet even snel een aantal luxe appartementen in voor verkoop. Wij kiezen voor conceptueel wonen: het creëren van een dorp in de stad.” Dat is ingegeven door een intrinsieke motivatie, onder meer gelegen in hoe Roozen zijn eigen ouders oud zag worden. “We praten in Nederland veel over de zorgzame en leefbare samenleving. Maar dat is eigenlijk heel simpel: in een dorp kennen mensen elkaar en zorgen ze voor elkaar. We proberen mensen dichtbij elkaar te brengen en letten daarbij ook sterk op de betaalbaarheid. In plaats van de vaak verplichte minimale verhouding 30/40/30 sociaal-middenhuur-liberaal kiezen wij voor 45 procent sociale huur, 40 procent middenhuur en 15 procent liberaal.”

Denken vanuit gebruiker
De concepten die Roozen van Hoppe ontwikkelde, spreken aan. “Wij kijken anders naar gebouwen, ook naar monumenten. We denken vooral vanuit de gebruiker en willen die er vanaf het eerste moment bij betrokken. Of dat nu bewoners zijn of een restauranthouder. Liefst heb je die gelijk aan tafel, in plaats van iets voor hen te bedenken.” Met deze aanpak weet het bedrijf monumenten te herbestemmen waar anderen op stuk gelopen zijn. “Gemeenten bijvoorbeeld bellen ons om te vragen of we met hen mee willen denken, nadat ze zelf niet tot oplossingen zijn gekomen. Wat we rondom ons veel zien is dat er prachtige restauraties worden ontworpen, die puur teren op maatschappelijk geld. Maar wie gaat de exploitatie betalen in de toekomst? Daar moet je goed over nadenken.”

Publiekprivate samenwerking
De aanpak en het woonconcept openen ook deuren. “We kiezen voor publiek private samenwerking (PPS). We beginnen met alle partijen aan tafel uit te nodigen, zoals erfgoedcommissies en gemeente, maar ook gebruikers. Dan gaan we samen een kop koffie drinken en door het gebouw lopen. We kijken naar mogelijkheden. We zijn zelf heel transparant, ook over bouwkosten. Veel mensen durven niet honderd procent transparant te zijn. Er is – onterecht – veel wantrouwen. Bouwbedrijven en ontwikkelaars zijn eigenlijk per definitie verdacht. Ambtenaren verschuilen zich nog wel eens achter regels, terwijl de interpretatie daarvan soms ook anders kan.”

“In dat proces zijn ook voor ons monumentale waarden heel belangrijk. Die gaan we niet zo maar overboord zetten. Het gebouw moet monumentaal blijven. Maar je moet wel samen kijken welke ruimte er is, bijvoorbeeld voor daglichttoetreding wat in zulke gebouwen vaak een aandachtspunt is. Dat kan meestal zonder heel rigoureuze ingrepen.” Roozen merkt dat het heel mooi is om juist als groep gezamenlijk af te trappen. “Dan merk je dat er een groepsgevoel ontstaat. Als het merendeel van de groep positief is, helpt dat ook om weerstand van sommige mensen te overwinnen. Diegene gaat dan toch over zijn eigen mening heen stappen om alsnog te kijken wat er wel kan.”

Succesvolle voorbeelden
Voorbeelden van succesvolle projecten zijn er inmiddels volop. Dat geldt voor nieuwbouwprojecten, zoals Living-Inn in Nijmegen Lent met studio’s met eigen buitenruimte voor starters tot ruime en comfortabele appartementen, ingericht op levensloopbestendig wonen voor de plusgeneratie. Met ontmoetingsplekken als een restaurant, zwembad, bibliotheek, binnentuin en jeu-de-boulesbaan. In het gebouw zijn ook diverse ondernemers gevestigd, zoals een fysio- en ergotherapeut, kapsalon en kinderdagverblijf.

Een monumentaal voorbeeld is Ons Koningsoord in Berkel-Enschot, transformatie van een voormalig klooster. Het complex bestaat nu uit onder andere bijna 100 appartementen, opgebouwd uit 55 seniorenwoningen 44 starterswoningen. In het voormalige klooster zijn de startersappartementen gerealiseerd; de seniorenwoningen zijn nieuw gebouwd op het terrein. In het complex bevindt zich ook een stadsbibliotheek, stadswinkel, muziek-, dans-, en theaterschool, restaurant en kinderdagverblijf. Daarnaast biedt het onderdak aan een biljartvereniging, bridgeclubs, toneel en dansvereniging etc.  Roozen ziet dat deze voorbeelden overtuigend werken. “Als mensen daar rond gaan lopen, ervaren ze zelf hoe goed het werkt. Zelf word ik er ook altijd heel enthousiast van als ik merk hoe blij de bewoners zijn met deze concepten.” Hendrik Roozen nam op vakbeurs MONUMENT deel aan een paneldiscussie over restauratie en instandhouding van grote monumenten. Roozen heeft deze kennissessie ervaren als zeer positief. “De vakbeurs was prima verzorgd met aandacht voor de monumentale omgeving. Ook het vraaggesprek was inhoudelijk goed voorbereid en eveneens prima gepresenteerd. Wij willen aan dit soort prestentaties graag ons steentje bijdragen.”